房地產多項指標疲軟 疫情影響下市場修復受阻

  證券時報記者 張達

  受疫情影響,一季度房地產市場表現低迷。從國家統計局發布的最新數據來看,1~3月份,房地產開發投資、銷售、房企到位資金等多指標疲軟,其中,開發投資增速進一步下滑,銷售額降幅繼續擴大,為除2020年1~2月以外最大跌幅。

  國家統計局的數據顯示,1~3月份,商品房銷售面積同比下降13.8%;商品房銷售額同比下降22.7%;全國房地產開發投資同比增長0.7%;房地產開發企業到位資金同比下降19.6%。

  貝殼研究院高級分析師潘浩指出,疫情影響下,市場修復受阻。從銷售數據表現看,商品房和商品住宅1~3月銷售額累計同比跌幅均繼續擴大,為除2020年1~2月以外最大跌幅。

  對于銷售指標降幅繼續擴大的原因,潘浩認為,主要是高基數和疫情反復對長三角、大灣區、東北區域產生了較大影響的疊加,從統計局公布的數據看,東部區域、東北區域銷售額累計同比分別下跌了27.7%和33.9%,遠高于其他區域。

  從開發投資同比增長0.7%來看,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,這是2020年6月份以來最低值。主要原因是拿地和新開工降至歷史最低值,拖累了開發投資。拿地和新開工下降,一方面是民企信用風險爆發,拿地積極性降低,很多項目難以復工;二是整頓加杠桿拿地,樓市銷售端快速下行,導致拿地能力下降。

  對于房企到位資金指標,李宇嘉指出,一季度,房企到位資金下降19.6%,這是有統計數據以來的最大降幅。其中,國內貸款下降23.5%,顯示銀行、信托等對房地產投放的積極性下降。同時,自籌資金連續2個月負增長,意味著除銀行信托貸款之外,債券融資等自籌形式也開始收縮,主要是風險偏好,比如新增債券發行主要偏好國企央企。另外,占開發商資金來源53%的銷售回款,一季度下降25.7%,也是統計數據以來的最低水平,意味著疫情沖擊、預期轉弱、居民收入下降等,導致需求端比較弱勢。

  潘浩也認為,投資繼續受市場低迷拖累,銷售端的不利使多數房企較難在土地、施工等方面加大投入。房地產從銷售到拿地再到融資的鏈條整體受阻。在他看來,盡管逾70個城市發布了積極政策,但市場和信心的修復還需時間,同時需求端的釋放和激勵政策將更有助于當前市場的底部修復。

  值得注意的是,在當前房地產銷售下降的情況下,房地產開發投資仍保持增長。對此,國家統計局新聞發言人付凌暉表示,主要因素包括保交付等相關政策的作用;土地購置費計入的影響;房地產銷售總額仍然大于房地產投資總額;受到價格因素的影響等。

  關于下階段房地產走勢的情況,付凌暉表示,盡管當前房地產銷售在下降,但是也要看到,隨著多地適度放開限購限售,降低公積金使用門檻,加快購房貸款審批等,部分城市的住房需求有所釋放,銷售面積降幅有所收窄。

  付凌暉認為,下階段,各地堅持“房住不炒”,持續穩地價、穩房價、穩預期,完善房地產市場長效機制,積極滿足合理住房需求,全國商品房銷售下行的態勢可能得到緩解。隨著長租房市場不斷完善,保障房建設加快推進,房地產市場有望逐步趨穩。

  李宇嘉也認為,自上而下的各種紓困政策接踵而至,熱點城市也開始紓困開發商、激勵需求端,松綁外圍限購等,銀行信貸額度在增加,利率還在下降,疫情影響預計在4月份到5月初結束,二季度商品房銷售將呈現觸底穩定的走勢。下半年,預計樓市將比上半年表現好一些。

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